5 תובנות מעניינות על פריסיילים מניסיון של 5 שנים

🏠 פריסייל בנדל”ן: איך להכפיל את ההון ולמזער סיכונים?

עסקאות פריסייל (Pre-Sale) הפכו לכלי פופולרי עבור משקיעים בנדל”ן שרוצים להגדיל את ההון שלהם במהירות. אך כדי להרוויח בעסקאות כאלה, חשוב להבין איך לזהות עסקת פריסייל אמיתית, איך להתמודד עם הסיכונים, ואיך לנצל את היתרונות שטמונים בהן. במאמר זה נסקור חמש תובנות קריטיות שיכולות לעזור לכל משקיע להפיק את המקסימום מעסקאות פריסייל.

1️⃣ לא כל עסקת פריסייל היא באמת פריסייל

אחד הדברים החשובים ביותר שמשקיעים מתחילים צריכים לדעת הוא שלא כל מה שמפורסם כ”פריסייל” באמת עומד בהגדרה הזו. פריסייל אמיתי קורה כאשר הקבלן מתחיל לשווק את הדירות הראשונות בפרויקט, הרבה לפני שהבנייה מתקדמת. ככל שנכנסים מוקדם יותר לעסקה, כך הסיכוי לקבל מחיר נמוך יותר עולה.

אבל כאן יש מלכודת – הרבה קבלנים ויזמים מציגים את הדירות שלהם כ”פריסייל”, גם כשבעצם מדובר בדירות שכבר נמכרו בכמות משמעותית, והמחירים לא באמת שונים ממה שיש בשוק. לכן, משקיעים חכמים בודקים האם הם באמת מהראשונים להיכנס לעסקה, או שהם כבר נכנסים אחרי שהמחירים עלו.

2️⃣ הכפלת ההון באמצעות פריסייל – הדרך לחופש כלכלי

אחת האסטרטגיות הטובות ביותר לבניית עצמאות כלכלית בנדל”ן היא באמצעות הכפלת ההון. כאן נכנס חוק ה-300: אם משקיע רוצה הכנסה פסיבית של 10,000 ₪ בחודש, הוא צריך להשקיע בנדל”ן בסכום של כ-3 מיליון ₪ (10,000 * 300).

רוב האנשים לא מחזיקים בסכומים כאלו, ולכן הם צריכים לעבוד חכם – וזה בדיוק היתרון של עסקאות פריסייל. לדוגמה, אם משקיע נכנס לעסקת פריסייל עם 250,000 ₪, ותוך מספר שנים הנכס עולה בערכו בכ-500,000 ₪, הוא כבר הכפיל את ההון שלו. ברגע שמבצעים זאת שוב ושוב – ניתן להגיע למצב של עצמאות כלכלית ללא צורך להמתין עשרות שנים של חיסכון איטי.

3️⃣ בלי ידע – הסיכון גדל משמעותית

לפריסיילים יש יתרונות רבים, אך כמו בכל השקעה, גם כאן יש סיכון. מי שנכנס לעסקה מבלי לבצע מחקר מעמיק עלול להיתקע עם נכס שאינו שווה את המחיר ששולם עליו. אחת הדרכים לצמצם את הסיכון היא ביצוע שיעורי בית מעמיקים – לבדוק כמה נמכרו דירות דומות באותו אזור, האם הבנייה מתקדמת כמתוכנן, והאם הקבלן אמין.

בנוסף, חשוב לפתח שקלים מנטליים – כלומר, היכולת לקבל החלטות נכונות גם כשאין ודאות מלאה. משקיעים שמבינים את השוק, לומדים על עסקאות מוצלחות, ונעזרים במומחים, יכולים להוריד משמעותית את רמות הסיכון וליהנות מרווחים גבוהים יותר.

4️⃣ סיכון? רק אם אין בטוחות!

אנשים רבים נרתעים מפריסייל כי הם חוששים ש”הקבלן ייעלם עם הכסף” או שהפרויקט לא יושלם. אבל האמת היא שברוב העסקאות המוצלחות, יש מנגנוני הגנה שמונעים זאת:

• חוק מכר דירות – מחייב את הקבלן לתת ערבויות על כל הכסף שהרוכשים שילמו.

• חשבון נאמנות – הכסף מועבר רק לאחר שהבנייה מתקדמת, כך שהסיכון מופחת.

• בנק מלווה – אם יש בנק שעומד מאחורי הקבלן ומממן את הפרויקט, הסיכון יורד משמעותית.

כל עוד מקפידים לבדוק שהעסקה עומדת בתנאים האלה, הסיכון בפריסיילים אינו גבוה יותר מקניית דירה קיימת.

5️⃣ מיקום זה לא הכול – הפרויקט הוא מה שקובע

רבים נוטים לחשוב שהכי חשוב לבחור את העיר או האזור הנכון להשקעה. זה לא נכון. הפרויקט עצמו חשוב יותר מהמיקום. לדוגמה, יכולים להיות שני פרויקטים באותה שכונה – אחד הוא עסקת פריסייל מצוינת, והשני עלול להיות כישלון.

מה כן חשוב לבדוק?

✔️ האם המחיר למ”ר נמוך משמעותית מהמחיר בשוק?
✔️ האם יש ביקוש גבוה לפרויקט?
✔️ האם יש תוכניות פיתוח חדשות באזור?

הדוגמה הטובה לכך היא שכונות שמתפתחות סביב תחנות רכבת קלות – בפרויקטים כאלה המחירים עולים משמעותית עד לאכלוס, ולכן המשקיעים הראשונים נהנים מהעליות הגדולות ביותר.

💡 סיכום – פריסיילים יכולים להיות מקפצה כלכלית, אם עושים זאת נכון

עסקאות פריסייל הן לא לכל אחד, אבל למי שיודע לפעול נכון – הן יכולות להיות הדרך הטובה ביותר להכפיל את ההון וליצור עצמאות כלכלית. הסוד הוא לזהות פרויקטים אמיתיים, לבצע בדיקות מעמיקות, ולהבין שהסיכון אינו גבוה יותר אם פועלים נכון

והנה תמצות התובנות לגבי פריסיילים:
פריסייל אמיתי הוא לא רק “דירה על הנייר” – הכניסה בזמן הנכון היא קריטית
הרבה עסקאות מוצגות כ”פריסייל”, אבל למעשה זה לא תמיד נכון. פריסייל אמיתי קיים בעיקר עבור הרוכשים הראשונים בפרויקט, לפני שהקבלן מעלה מחירים. ההנחה הגדולה ביותר היא למי שנכנס בשלבים המוקדמים ביותר של השיווק.

1. השקעות נדל”ן צריכות להיות אסטרטגיות – חוק ה-300 והכפלת ההון
   הדרך להשגת עצמאות כלכלית באמצעות נדל”ן היא באמצעות הכפלת ההון ולא רק רכישת דירה להשכרה. חוק ה-300 (סכום חודשי רצוי להכנסה פסיבית * 300 = הסכום שיש להשקיע בנדל”ן) מסייע להבין כמה נכסים צריך לרכוש. דרך עסקאות פריסייל ניתן להגדיל את ההון העצמי וליצור הון שיאפשר בעתיד הכנסה פסיבית יציבה.

2. שיעורי בית ושקלים מנטליים הם קריטיים להצלחה
   הצלחה בפריסייל דורשת חקר שוק מעמיק – אין להסתמך רק על מודעות פרסום אלא לבדוק פרויקט-פרויקט. בנוסף, המוכנות הפסיכולוגית (שקלים מנטליים) משחקת תפקיד משמעותי – מי שמסוגל לקחת החלטות ולפעול בזמן קצר, ישיג עסקאות טובות יותר.

3. סיכון בפריסיילים ניתן לניהול באמצעות בטוחות כמו חוק המכר ובנק מלווה
   בניגוד לדעות רווחות, קניית דירה בפריסייל אינה בהכרח מסוכנת יותר מדירה מיד שנייה, כל עוד מקפידים על בטוחות כמו ערבות חוק מכר, חשבון נאמנות ובנק מלווה. זה מבטיח שהכסף מוגן גם אם היזם נקלע לקשיים פיננסיים.

4. יש חשיבות למיקום, אבל ההזדמנות היא ברמת הפרויקט ולא העיר
   השקעות בפריסיילים אינן בהכרח קשורות למיקום גיאוגרפי אלא לפרויקטים ספציפיים שבהם המחיר ההתחלתי נמוך ביחס למחיר השוק העתידי. ניתן למצוא עסקאות טובות גם במרכז וגם בפריפריה, בתנאי שמנתחים נכון את הפרויקט הספציפי ואת הפוטנציאל להשבחת ערך.

אם יש לכם רצון להיכנס לעולם ההשקעות בנדל”ן, פריסיילים הם דרך מעולה לעשות זאת – אבל רק עם ידע, ביטחונות נכונים ושקלים מנטליים! 🏆